Wir nehmen die Antwort Ihres Gegners vorweg!

In der Cartoon-Serie „Peanuts“ gibt es ein wiederkehrendes Motiv: Lucy hält den Fußball am Boden fest und fordert Charlie Brown zum kicken auf. Im letzten Moment sieht Lucy den Ball weg, Charlie Brown tritt ins Leere, fällt auf seinen Hosenboden und Lucy hat einen großen perversen Spaß. Jeder hätte sagen können, dass er sich weigern sollte, Lucy's Spiel mitzumachen. Selbst wenn Lucy die diesen speziellen Streich nicht schon im letzten Jahr (und im vorletzten Jahr und im vorvorletzten Jahr) gespielt hätte, so hat er doch genügend Erfahrung mit ihren Charakter gesammelt und sollte deshalb in der Lage sein, ihr Verhalten vorher zusagen.



In dem Moment, in dem Charlie sich entscheidet, ob er Lucy Einladung annehmen soll oder nicht, liegt ihr Verhalten noch in der Zukunft. Das bedeutet allerdings nicht, dass Charlie es als ungewiss ansehen sollte. Der sollte wissen, dass Lucy von den möglichen Ergebnissen – er darf schießen oder fällt hin - das zweite vorzieht. Also sollte er prognostizieren, dass sie im entscheidenden Moment den Ball wegziehen wird. Die logische Möglichkeit, dass Lucy in diesem lassen wird, ist realistisch betrachtet irrelevant. Darauf zu vertrauen, wäre – um das Urteil des britischen Schriftstellers Dr. Samuel Johnson über eine zweite Ehe zu zitieren – der Triumph der Hoffnung über die Erfahrung. Charlie sollte die Möglichkeit ignorieren und prognostizieren, dass er unausweichlich auf den Hintern landen wird.

Damit unsere Mandanten nicht auf den Hintern landen, beraten wir unsere Mandanten auf der Grundlage unseres Fachwissens und unserer Erfahrung insbesondere in den Bereichen betriebswirtschaftliche Beratung, Steuerberatung, Gutachtertätigkeit und übernehmen die treuhänderische Verwaltung und unterstützen sie in weiteren Bereichen.

1. Betriebswirtschaftliche Beratung

Betriebswirtschaftliche Beratung kann auf der Grundlage eines KFW – Coaching durch die KFW finanziell bezuschusst werden. Zur betriebswirtschaftlichen Beratung gehören beispielsweise:

  • Empfehlung zur Entwicklung von Strategien Konzepten
  • Aufbau von Management Informationssystemen und internen Frühwarnsystemen
  • Wirtschaftlichkeitsanalysen
  • Erstellung von Abschlüssen
  • Mitwirkung bei oder Übernahme von Finanz und Lohnbuchhaltung
  • Organisationsberatung, die sich insbesondere auf die Einrichtung und Anpassung der Aufbau- und   Ablauforganisationen, dies internen Kontrollsystems und den Cityeinsatz erstreckt
  • Beratung in Personalfragen: Stellenbeschreibungen, Gehaltsstrukturen, Ausarbeitung von Bonuspläne, Beratung bei der Beendigung eines Arbeitsverhältnisses, Vermittlung und Schlichtung.

Wir beraten Sie bei Investitionsvorhaben als auch bei Unternehmensgestaltungen, Gründungen, Umwandlung, Zusammenschluss und Ausgliederung von Unternehmen und lösen betriebswirtschaftliche, steuerliche sowie rechtliche Fragen aus, die Wirtschaftsprüfer fachübergreifend bearbeiten. Dabei sind zunehmend auch internationale Aspekte zu berücksichtigen. Das gilt ebenso für den Erwerb oder die Gestaltung der Unternehmensnachfolge. Wirtschaftsprüfer nehmen auch zur Wirtschaftlichkeit einzelner Investitionsvorhaben und deren Finanzierung stellung. Sie unterstützen ihre Mandanten bei der Gestaltung von Verträge, sind auf dem Gebiet der Finanzierung und Vermögensberatung tätig. Auch in Fragen des Versicherungsschutzes und der betrieblichen Altersvsorgesysteme, holen sich ihre Mandanten Rat. Außerdem werden Wirtschaftsprüfer häufig zur Sanierung notleidender Unternehmen herangezogen. Betriebswirtschaftliche Beratung in Köln

2. Gutachtertätigkeit

Unter Berufung auf unseren Berufseid dürfen Wirtschaftsprüfer als Sachverständige in Fragen der wirtschaftlichen Betriebsführung auftreten und sie können Aufträge als Gutachter in Schiedsverfahren annehmen. Bei Auseinandersetzungen zum Beispiel über die Festlegung angemessener Abfindungen an ausscheidende Gesellschafter – sie vielfach die Gerichte eine Klassenfahrt als Gutachter hinzu. Dieses Erfahrungspotenzial veranlasst auch Unternehmen, Anteilseigner und Privatpersonen, Wirtschaftsprüfer mit betriebswirtschaftliche Gutachten aller Art zu beauftragen. Besondere Bedeutung hat in diesem Zusammenhang die umfassende Bewertung von Unternehmen oder von Unternehmensteilen, zumeist im Zusammenhang mit deren Kauf und Verkauf. Gutachtertätigkeit in Köln

3. Steuerberatung

Steuerberatung gehört zu den wichtigsten Gebieten der Wirtschaftsprüfer. ihre Qualifikation und Erfahrung sowie der häufig umfassender Einblick in die Unternehmensverhältnisse machen Wirtschaftsprüfer in steuerlichen Fragen zum professionellen Rechtspartnern der Unternehmen. Der Wirtschaftsprüfer erbringt Beratungsleistungen in sämtlichen Steuerangelegenheiten. Dazu gehören:

  • Steuerberatung in Köln
  • Erstellung von Steuererklärungen, Voranmeldungen, Steuerbilanz, Vermögensaufstellungen
  • Bekleidung im Rahmen von Steuerstrafverfahren
  • Unterstützung bei Betriebsprüfungen und bei gerichtlichen und außergerichtlichen Auseinandersetzungen mit    den Finanzbehörden
  • Unterstützung bei der Einlegung gerichtliche und außergerichtliche Rechtsbehelfe bis hin zur Vertretung
       vor dem Bundesfinanzhof
  • Beratung im Zusammenhang mit Unternehmens Restrukturierung
  • Beratung im Zusammenhang mit internationalen Sachverhalten, zum Beispiel Anwendung der
       Doppelbesteuerungsabkommen
  • Beratung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge( Schenkung).

Nahezu alle unternehmerischen Entscheidungen - von der Gründung über die laufende Geschäftstätigkeit bis hin zur Beendigung der Tätigkeit - sind mit steuerlichen Konsequenzen verbunden, die Unternehmen in erheblichem Umfang finanzielle Belastungen können. Deshalb werden Wirtschaftsprüfer oft schon lange vor wichtigen Weichenstellungen im Unternehmen beratend hinzugezogen. Wirtschaftsprüfer können optimale steuerliche Gestaltungen empfehlen. Sie zeigen Alternativen auf beide Rechtsform oder Standauswahl der Ausübung von Wahlberechtigten in Handels und Steuerbilanz, bei Investitionsentscheidungen, Kooperationen und Umstrukturierungen sowie bei der Unternehmensnachfolge.

Fundierte Kenntnisse des Steuerrechts und der Doppelbesteuerungsabkommen versetzen Wirtschaftsprüfer in die Lage, international agierenden Unternehmen sachgerechte Lösungen vorzuschlagen. Dazu können wir auch Verbindungen zum internationalen Netzwerke nutzen.

Treuhänderische Verwaltung

Wir nehmen Treuhandaufgaben wahr. Die Treuhandaufgaben sind im Einzelnen ausgestaltet, sich aus dem jeweiligen individuellen gesetzlichen Auftrag. Zu den treuhänderischen Tätigkeiten, die Wirtschaftsprüfer wahrnehmen, gehören:

  • Vermögensverwaltung
  • Notgeschäftsführung
  • Insolvenz Verwaltung
  • Interessenwahrung im Gläubigerausschuss
  • Liquidation
  • Nachlassverwaltung
  • Testamentsvollstreckung

Andere Leistungen

  • Tätigkeit als Beirat oder Aufsichtsratsmitglied
  • Sachverhaltsaufklärung und Prävention von Wirtschaftskriminalität

Anforderungen an die Unternehmensbewertung

Der IDW S 1 "Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertungen" enthält die wesentlichen allgemeinen Grundsätze, nach denen Wirtschaftsprüfer Unternehmen bewerten. Der Wert eines Unternehmens ergibt sich durch den Barwert der mit dem Eigentum verbundenen netto Zuflüsse an den Unternehmenseigner. Da von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit ausgegangen wird, ist nicht die Summe der einzelnen Werte der Vermögensgegenstände und Schuldendes Unternehmens maßgeblich, sondern vielmehr der Wert der Einkommensquelle. Folglich ergibt sich der Wert des Unternehmens aus seiner Eigenschaft, finanzielle Überschüsse für die Eigentümer zu erwirtschaften.Der Unternehmenswert ist somit ein Zukunfts Erfolgs wird. In der Praxis werden im wesentlichen Ertragswertverfahren oder Discount Cashflow Methoden angewandt. Das Multiplikatoren Verfahren kann den Wirtschaftsprüfer nur als Plausibilitätskontrolle dienen.

Ein Anlass zur Durchführung einer Unternehmensbewertung kann sich aus verschiedenen Gründen ergeben. So kann eine unternehmerische Initiative zum Verkauf oder Wiederkauf eines Unternehmens oder Unternehmensteiles Grund für die Durchführung einer Unternehmensbewertung sein. Denkbar sind auch vertragliche Grundlagen wie Eintritt und Austritt von Gesellschaftern oder Erbauseinandersetzungen.

Der Wirtschaftsprüfer kann bei der Durchführung einer Unternehmensbewertung verschiedene Funktionen innehaben. Er kann als neutraler Gutachter auftreten und so als Sachverständiger einen unabhängigen objektivierten Unternehmenswert ermittelt. Er kann des Weiteren als Berater einen subjektiven Entscheidungswert ermitteln. In einer Konfliktsituation hingegen kann er als schiedsgutachter unter Berücksichtigung der verschiedenen subjektiven Interessen der betroffenen Parteien vermitteln.

Welche Grundsätze muss der Wirtschaftsprüfer bei der Durchführung er Unternehmensbewertung beachten? Der IDW S1 nennt zunächst die Maßgeblichkeit des Bewertungszwecks. Dies bedeutet, dass bereits bei Auftragserteilung festgelegt werden muss, in welcher Funktion der Wirtschaftsprüfer tätig wird, da sich seine Funktion auf die verschiedenen zutreffenden Prämissen sowie ein zu beziehenden Informationen auswirkt.

Ein weiterer Grundsatz ist die Bewertung der wirtschaftlichen Unternehmenseinheit. Dieser Grundsatz besagt, dass die wirtschaftliche Unternehmenseinheit nicht notwendigerweise mit der rechtlichen Einheit übereinstimmen muss. Vielmehr kann die zu bewertende Einheit auch ein Unternehmensteil wie zum Beispiel eine Betriebstätte sein. Dabei ist darauf zu achten, dass die Gesamtheit aller zusammen wirkenden Bereiche erfasst wird, da alle Unternehmensbereiche gemeinsam zu den künftigen finanziellen Überschüssen beitragen. Es ist dabei zwischen betriebsnotwendigen und nicht betriebsnotwendigen Vermögen zu unterscheiden. Mit dem betriebsnotwendigen Vermögen, das für die Fortführung unerlässlich ist, werden die künftigen finanziellen Überschüsse des Unternehmens, die den Eigentümern zufließen werden, hauptsächlich generiert. Zusätzlich ist das nicht notwendige Betriebsvermögen zu berücksichtigen. Es umfasst das Vermögen des Unternehmens, das frei veräußert werden kann, ohne dass der eigentliche Unternehmenszweck hiervon berührt wird. Diese Vermögensgegenstände und Schulden sind unter Berücksichtigung ihrer bestmöglichen Verwendung zu bewerten dies ist der höhere Wert entweder aus dem Liquidationswert oder den Barwert der finanziellen Überschüsse, die sich beim verbleibt dem nicht betriebsnotwendigen Vermögen im Unternehmen ergeben. Auch andere Zahlungs Stromveränderungen sind zu berücksichtigen die mit dem Eigentum an dem Unternehmen verbunden sind. Somit sind für eine ordnungsgemäße Unternehmensbewertung aufeinander abgestimmten Planbilanzen, Gewinn und Verlustrechnungen sowie Finanzpläne zu erstellen. Ertragsteuern sind zu berücksichtigen.

Unternehmensbewertungen AEC Eisele Consulting Köln. Je nach Auftrag ist aus den finanziellen Überschüssen ein objektivierten Unternehmenswert oder ein subjektiver Entscheidungs bzw. Einigungswert zu ermitteln. Der objektivierte Unternehmenswert ist ein intersubjektiv nachgeprüfter Zukunfts Erfolgswert aussicht der Anteilseigner. Er wird unter der Annahme der Fortführung des Unternehmens auf der Basis des bestehenden Unternehmenskonzepts und unter Berücksichtigung aller realistischen Zukunftserwartungen. Dieser Wert dient in der Praxis zum Beispiel als Informationsgrundlage für Kaufpreisverhandlungen. Sofern am Bewertungsstichtag bereits eingeleitete oder im Unternehmen dokumentierte Maßnahmen wie Erweiterungsinvestitionen oder des Investitionen existieren, sind diese in die Bewertung einzubeziehen, auch um echte Synergie-Effekte zu berücksichtigen. Dies sind solche Synergie-Effekte, die sich auch ohne Durchfßnahmen realisieren lassen. Insgesamt sind bei der Ermittlung des objektivierten Unternehmenswerts nur die finanziellen Überschüsse zu berücksichtigen, die trotz rechtlicher Restriktionen und unternehmerischer Planung zur Ausschüttung zur Verfügung stehen.

Ein besonderer Faktor, der in den Unternehmenswert eingehen, ist das Management des Unternehmens. So ist es denkbar, dass das Management bei Durchführung der vorgesehenen Maßnahme entweder unverändert bestehen bleibt oder vollständig aus dem Unternehmen ausscheidet. Bei der Ermittlung des objektivierten Unternehmenswertes wird jedoch ein Verbleiben des aktuellen Managements oder zumindest der Einsatz durch ein gleichwertiges Management unterstellt. Sollte eine Fortführung des Unternehmens ohne dass bestehende Management nicht möglich sein, so entspricht der Unternehmenswert dem Liquidationswert.

Anders ergibt sich die Ermittlung des subjektiven Entscheidungswerts. Diese wird unter Berücksichtigung individueller auftragsbezogener Annahmen ermittelt. So sind bei der Bewertung auf diejenigen erkannten und werden ihre wahren Möglichkeiten zu berücksichtigen, Bewertungsstichtag bereits geplant, aber noch nicht eingeleitet oder im Unternehmenskonzept dokumentiert worden war. Zudem sind außer den Gästen auch die echten Synergie-Effekte zu berücksichtigen also solche die sich erst mit Durchführung der geplanten Maßnahme sieben Versions Annahmen sind zu treffen und die Kapitalstruktur in die Bewertung einzubeziehen. Ebenso ist eine angestrebte Veränderung im Management des Unternehmens zu berücksichtigen.

Bei der Unternehmensbewertung gilt das Stichtagsprinzip. Dies bedeutet dass auch bei Auseinanderfallen diesen Bewertungsstichtags unter Durchführung der Unternehmensbewertung nur der Informationsstand zu berücksichtigen ist, der am Bewertungsstichtag vorlag. Das bilanzielle Vorsichtsprinzip ist bei der Unternehmensbewertung da der Wirtschaftsprüfer das Gebot der Unparteilichkeit zu beachten hat. Berücksichtigung dieses bilanziellen Vorsichtsprinzips würde dies jedoch in ein Gleichgewicht bringen. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Investor grundsätzlich Risiko neutral ist.

Aus der Berichterstattung der Wirtschaftsprüfer über die Unternehmensbewertung müssen die getroffenen Annahmen klar und vollständig hervorgehen. Hierbei muss zwischen den Annahmen unterschieden werden, die vom Management oder von sachverständigen Dritten getroffen wurden. Die Unternehmensbewertung ist eine komplexe Berechnung, in die eine Vielzahl betroffener Annahmen eingehen. Zudem ist sie abhängig von dem gewählten Bewertungsverfahren. Damit ist die Unternehmensbewertung stark abhängig von der Qualität und der Vollständigkeit der erhaltenen Informationen.

Anforderungen an die Erstellung von Sanierungskonzepten

Die Anforderungen an die Erstellung von Sanierungskonzepten durch Wirtschaftsprüfer sind im IDW S 6 enthalten. Ein Sanierungskonzept bildet die Grundlage der nachvollziehbaren und schlüssigen Darstellung der Sanierungsfähigkeit dieses Unternehmens. Das Konzept enthält sowohl Aussagen über die tatsächliche wesentliche Unternehmensdaten sowie über Ursachen und wird Wirkungszusammenhänge und über rechtliche Einflussfaktoren als auch die zu ergreifenden Sanierungsmaßnahmen. Das Konzept muss realisierbar sein. Da ein solches Sanierungskonzept vollständig im Sinne des Standards oder nur ein Teilkonzept sein kann, ist es bereits bei der Beauftragung wichtig, den Gegenstand und die Aufgabenverteilung zwischen Auftraggeber, Wirtschaftsprüfer und gegebenenfalls Dritten klar zu vereinbaren. AEC Eisel Consulting erstellt Sanierungskonzepten in Köln.

Die Darstellung des Unternehmens umfasst die für das Unternehmen wesentlichen Eckpunkte und Daten. In Abhängigkeit von ihrer Bedeutung für das Konzept zählen zu diesen Daten die rechtlichen und organisatorischen, die finanziellen, personellen sowie die Leistungs wirtschaftlichen Verhältnisse des Unternehmens. Diese sind klar und übersichtlich darzustellen. Diese Darstellung bildet den Ausgangspunkt für die Erstellung des Sanierungskonzepts.

Die Analyse des Unternehmens beinhaltet die Lagebeurteilung und die Analyse des bereits eingetretenen Krisen Stadiums und der Krisenursachen. Dabei umfasst die Lagebeurteilung unternehmensexterne Faktoren, die auf die Identifizierung der Chancen und Risiken des Unternehmens im Marktgerichtet sind. Hier steht die voraussichtliche Entwicklung des Markts sowie der Branche und der Wettbewerbssituation im Vordergrund. Hier gehen unternehmensinterne Faktoren in die Lagebeurteilung ein, bei der die Stärken und Schwächen des Unternehmensanalysiert werden. Dabei ist zunächst die Vermögens Finanz und Ertragslage des Unternehmens zu erfassen und die künftige Entwicklung ohne Durchführung von Sanierungsmaßnahmen abzuschätzen. Es ist ebenso das bestehende Geschäftsmodell im Ausgangsleitbild kritisch zu würdigen. In der Praxis werden für die Analyse der Unternehmenslage unter anderem Stärken und Schwächen Analysen, Szenarioanalysen oder Portfolio Methoden angewandt.

Unternehmen, die in eine Krise geraten sind, durchlaufen regelmäßig verschiedene Krisenstadien. Zu diesen Stadien gehören die Stakeholder, Produkt und Absatzkrise, die Erfolgs und Liquiditätskrise und schließlich die Insolvenz. Diese Stadien nicht unabhängig voneinander, müssen sich aber auch nicht zwingend in dieser Reihenfolge entwickeln. Im Rahmen der Unternehmensanalyse ist das Krisenstadium, in dem sich das Unternehmen befindet festzustellen. Denn die Inhalte und Maßnahmen des Sanierungskonzepts bestimmen sich danach, in welchem Krisenstadium sich das Unternehmen befindet.

Insbesondere gilt es frühzeitig festzustellen, ob bereits eine Insolvenzreife vorliegt. Denn wenn eine Insolvenzreife festgestellt wird, müssen geeignete und schnell realisierbare Maßnahmen gefunden werden, damit die Voraussetzungen für eine positive Fortbestehend Prognose durch Abwendung der Insolvenz geschaffen wird. Sofern dies nicht möglich ist selbst die negative Fortbestehend Prognose in der Regel eine Überschuldung im Insolvenzrecht Sinne nach sich ziehen. Der Wirtschaftsprüfer muss die gesetzlichen Vertreter bei Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung unverzüglich darauf hinweisen und hat dies zu dokumentieren, damit die gesetzlichen Vertreter Gelegenheit haben, die gebotenen rechtlichen Konsequenzen zu ziehen, d.h. eine Insolvenz Antrag zu stellen. Im Falle drohender Insolvenz besteht ein Insolvenz Antragsrechts dass im Rahmen der Sanierung in Erwägung gezogen werden sollte.

Insgesamt hat die Unternehmensleistung entsprechend des Paragraphen 252 Abs. 1 Nummer 2 HGB zu beurteilen, ob die Fortführung der Unternehmenstätigkeit rechtliche oder tatsächliche Gegebenheiten entgegenstehen. Eine Insolvenz fortbestehend Prognose, die allein auf die voraussichtliche Zahlungsfähigkeit während des Prognosezeitraums gerichtet ist, reicht nicht aus. Anschließend sind die Krisenursachen zu identifizieren. Diese können sowohl unternehmensintern als auch externer Natur sein. Nur eine systematische Ursachenanalyse ermöglicht es den Verantwortlichen, geeignete Sanierungsmaßnahmen zu erarbeiten und eine Fortführungsprognose zu erstellen.

Das Sanierungskonzept beinhaltet das Leitbild, an dem sich das sanierte Unternehmen ausrichtet. Es beschreibt die Grundzüge eines Unternehmens, das mit einem realisierbaren Geschäftsmodell mindestens eine nachhaltige durchschnittliche Branchenübliche Rendite und angemessene Eigenkapitalausstattung aufweist. Gleichzeitig dient es der Identifizierung geeigneter und wettbewerbsfähiger Sanierungsmaßnahmen. Dabei gibt das Leitbild das Ziel der Unternehmensentwicklung wie zum Beispiel ein angestrebtes Produktion und Absatzprogramm. Ziel der Senioren muss sein dass das Unternehmen in der Lage versetzt wird sich am Markt zu behaupten und wieder attraktiv für eigen und Fremd Kapitalgeber zu werden.

Integrierter Bestandteil des Sanierungskonzepts ist eine zahlenmäßige Planung des Sanierungsablaufs. Ausgangspunkt ist die ist Lage und die Darstellung der Probleme und Verlustbereiche, wobei der Schwerpunkt nicht auf der Beschreibung der gegenwärtigen Lage liegt, sondern auf der Abschätzung der zukünftigen Entwicklung ohne Ergreifung von Sanierungsmaßnahmen. Ebenso werden die Restrukturierungs Erfordernisse angegeben.

In Sanierungskonzept wird dargelegt, welche Wirkungen die Maßnahmen voraussichtlich auf die künftige Vermögens Finanz und Ertragslage des Unternehmens haben werden. Dabei ist zu erläutern, welche Maßnahmen bereits eingeleitet und in welchem Grad dies bereits realisiert. Ein Sanierungsplan kann nur dann optimal umgesetzt wird, wenn die Maßnahmen in ihrer Gesamtheit betrachtet werden. Daher ist es wichtig, den Sanierungsplan integriert als Vermögens Finanz- und Ergebnisplan zu erstellen. Ausgangspunkt sind dabei betriebliche Teilpläne auf denen ein Plangewinn und eine Verlustrechnung sowie ein Finanzplan und eine Planbilanz aufgebaut werden. Die integrierte Planung ist um Kennzahlen zu ergänzen, die Aussage zur Sanierungsfähigkeit unterstützen und die geeigneten Kontrollgrößen für den Grad der Zielerreichung des Sanierungskonzepts darstellen.

Die Erstellung des Sanierungskonzepts muss in Arbeitspapieren dokumentiert sein. Die Arbeitspapieren müssen es einem fachkundigen Dritten ermöglich diese nachzuvollziehen, auf welche Dokumente, Informationen und Annahmen sich der Wirtschaftsprüfer gestützt hat. Neben einer Vollständigkeitserklärung hat der Wirtschaftsprüfer regelmäßig auch eine Erklärung von den gesetzlichen Vertretern des Unternehmens einzuholen, der sie die umsetzbarkeit des Konzepts einschätzt und den Willen zur Umsetzung angeht.
Die Erstellung eines Sanierungskonzepts ist ein komplexer Prozess. Trotz der dargestellten Anforderungen erfordert jeder Sanierungsfall eine eigene fachgerechte Lösung, der die eigenverantwortliche Lösung des konkreten Einzelfalls aufzeigt.

Grundsätze zur Bewertung von Immobilien

Die Grundsätze, die Wirtschaftsprüfer hierbei zu beachten haben, sind im IDW S 10 „Grundsätze zur Bewertung von Immobilien“ aufgeführt. Der Wert einer Immobilie ist der Gegenwert des Nutzens der zum Bewertungsstichtag vor dem Hintergrund des Bewertungsanlass von dem Bewertungsobjekt in der Zukunft erwartet wird. Von diesem Wert zu unterscheiden ist der Preis einer Immobilie, der sich zwischen den Beteiligten als Verhandlungsergebnis ergibt.
Die Notwendigkeit zur Bewertung von Immobilien kann sich aus verschiedenen Anlässen ergeben. Es gibt transaktionsbezogene, rechnungslegungsbezogene sowie sonstige Anlässe. Hat die Bewertung einen Transaktionsbezug, sind die für Investoren maßgeblichen Wertbegriffe und die Funktion des relevant. Dabei nimmt der Wirtschaftsprüfer in der Regel die Rolle eines neutralen Gutachters oder Beraters ein. Im Gegensatz dazu verlangen die Rechnungslegung bezogenen Bewertungsanlässe jeweils die Anwendung eines bestimmten Wertbegriffs.

Andere Bewertungsanlässe können sich zum Beispiel aus steuerlichen, finanzierungsbedingten oder versicherungstechnischen Gründen ergeben. In diesen Fällen kann die Funktion des Wirtschaftsprüfers auch die eines Gutachters oder Vermittlers sein. Das Bewertungsobjekt ist entweder eine Immobilie oder ein Immobilienportfolio. Die Bewertung von Immobilienunternehmen wird nicht durch IDW S 10 geregelt, sondern fällt in den Anwendungsbereich des IDW S 1 zur Unternehmensbewertung. Die Bewertung von Immobilien kann unter Anwendung verschiedener Bewertungsverfahren erfolgen. Es kommen Ertragswertverfahren, Vergleichsverfahren sowie Sachwertverfahren in Betracht.

Ertrags orientierte Verfahren Sind für die Bewertung solcher Immobilien sachgerecht, die zur Erzielung von Erträgen geeignet sind. Dabei werden die zu prognostizierten dann marktüblichen finanziellen Überschüsse dieses Bewertungsobjekt mit einem risikoadäquaten Zinssatz kapitalisiert. Bei der Berechnung werden die Marktüblich erzielbaren Mieterträge geschätzt und es wird gleichzeitig auf den Marktüblich verfügbare Fläche gestellt. Abschreibungen werden nicht berücksichtigt und zukünftige Investitionen in die Immobilie werden nur dann in die Bewertung einbezogen, wenn diese Maßnahmen marktüblich und ausreichend konkretisiert sind. Persönliche Verhältnisse werden grundsätzlich nicht berücksichtigt.

Als ertragsorientierte Verfahren kommen Ertragswertverfahren nach der Immobilien Wertermittlungsverordnung, das ertragsorientierte Verfahren nach der Investment Methode sowie Discounted Cash Flow-Verfahren in Betracht. Der Ertragswert nach Immobilien Wertermittlungsverordnung ergibt sich durch Kapitalisierung des um die Bodenwertverzinsung reduzierten Ertrags der Immobilie zuzüglich des Bodenwerts. Der Ertrag ergibt sich dabei aus dem Ertrag abzüglich der nicht umlegbaren Betriebswirtschaftskosten. Die Kapitalisierung erfolgt über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Der Kapitalisierungszinssatz ist der von Gutachterausschuss ermittelte Liegenschaftszinssatz. Er bildet die durchschnittliche Einschätzung der Marktteilnehmer von Objekt und marktbezogenen Risiken ab. Zusätzlich sind gegebenenfalls Risiko Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Alternativ kann der Ertragswert aus der Kapitalisierung über die Restnutzungsdauer des Gebäudes zuzüglich des über die Restnutzungsdauer abgezogenen Bodenwerts abgeleitet werden.

Bei der Bewertung nach der internationalen anerkannten Investment Methode wird der Wert der Immobilie durch Kapitalisierung der prognostizierten Überschüsse der Mieterträge über die Bewirtschaftungskosten mittels All Risk Yields ermitteln. Dabei wird von einer ewigen Rente ausgegangen. Eine explizite Ermittlung des Bodenwertes findet nicht statt, da die prognostizierte Überschuss Einnahmen gemäß sowohl die Erträge des Gebäudes als auch der Grund und Boden abbildet. Der All Risk Yields setzt sich aus der risikofreien Basisverzinsung, einem immobilienspezifischen Aufschlag bzw. Abschlag sowie eine Inflation Abschlag zusammen. Bei Anwendung der Discounted Cash Flow Verfahren ergibt sich der Wert der Immobilie aus Summe der Barwerten der künftig erzielbaren periodenbezogenen Einzahlungsüberschüsse. Die Prognose kann nur unter Berücksichtigung von Unsicherheit erfolgen, daher ist sie auf einen Detailplanungs Zeitraumvon zehn Jahren zu begrenzen.

Nach Abschluss des Detailplanungszeitraums wird ein geschätzter Verkaufserlös der Immobilie angesetzt. Um das Risiko der künftigen Einzahlungsüberschüsse zu berücksichtigen, können zwei Vorgehensweisen angewandt werden, zum einen die Risikozuschlagsmethode, zum anderen die Sicherheits Äquivalenz Methode. Die Sicherheits Äquivalenz Methode hat jedoch eine geringe praktische Bedeutung. Auch bei der Immobilienbewertung wäre bei Anwendung eines Discounted Cash Flow Verfahrens grundsätzlich eine kapitalmarktorientierte Ableitungen des Diskontierungszinssatzes auf Basis der Kapitel Asset Pricing Models geeignet, scheidet jedoch wegen mangelnder Validität der notwendigen Daten im Marktrisikoprämien oder Betafaktoren aus. Daher erfolgt die Ermittlung dies diskutieren Zinssatzes in der Praxis häufig Anwendung der Risikozuschlagsmethode und ergibt sich aus der Summe des risikolosen Basiszinssatz, Immobilienmarkt spezifischer Risiko Zu- oder Abschlag und objektspezifischen Risiko zu oder Abschlag.

Die von Immobilien kann auch unter Anwendung von direkten oder indirekten Vergleichswertverfahren gemäß Immobilien Wertermittlungsverordnung erfolgen. Hierbei wird dir bei der Wertermittlung grundsätzlich einmal festgestellter Kaufpreis hinreichend vergleichbare Immobilien betrachten. Die beeinflussende Merkmale sind in geeigneter Weise die am Markt beobachteten Kaufpreise und müssen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommen sein. Um die Vergleichbarkeit ausreichend beurteilen zu können, empfiehlt es sich das Bewertungsobjekt zu besichtigen. Das Vergleichsverfahren hat aufgrund seiner Mainz Nähe einen hohen Stellenwert. Allerdings ist eine Anwendung nicht immer möglich, da nicht immer Vergleichsobjekte ermittelt werden können.

Eine weitere Methode Immobilien zu bewerten, ist das Sachwertverfahren gemäß Immobilien Wertermittlungsverordnung. Sachwertverfahren werden immer dann angewandt, wenn die Ersatzbeschaffungskosten der Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr preisbestimmend sind. Dies ist zum Beispiel bei überwiegend eigengenutzten Ein- bzw. Zweifamilienhäusern der Fall oder auch bei Immobilien mit öffentlicher Zweckbindung. Das Verfahren basiert folglich auf der Annahme, dass sich der Wert der Immobilie aus den aktuellen Ersatzbeschaffungskosten unter Berücksichtigung des Alters, des Zustands und sonstiger einflüssende Umstände sowie der Situation auf dem Immobilienmarkt ergibt.

Besonderheiten bei der Immobilienbewertung ergeben sich zum Beispiel bei Spezial Immobilien, wie Krankenhäusern oder Hotels. Solche Immobilien sind starke Nachfrage und Zielgruppen orientiert. Die Bewertung von Spezial Immobilien erfordert ein hohes Maß und Kenntnissen über das jeweilige Produkt und sein Umfeld. Auch die Berücksichtigung öffentlicher Förderungen stellt eine Besonderheit bei der Immobilienbewertung dar. Sie sind immer dann eine bei der Bewertung zu berücksichtigende Größe, wenn sie sowohl für den Eigentümer als auch für den potentiellen Erwerber gleichermaßen relevant sind. Die Förderung muss also direkt mit dem Bewertungsobjekt verbunden sein. Der IDW S 10 gibt Möglichkeiten vor, wie eine solche Förderung bei Anwendung der verschiedenen Verfahre zu berücksichtigen ist.

Eine weitere Besonderheit stellt die Bewertung bei fehlenden Vergleichen am Beispiel strukturschwache Regionen dar. In diesem Fall scheidet das direkte Vergleichsverfahren als Bewertungsverfahren aus. Bei Anwendung von ertragsorientierten Verfahren sind verschiedene wertbestimmende Merkmale, z. B. Struktureller Leerstand zu berücksichtigen. Der über seine Arbeit in im Rahmen der Bewertung berufsüblich in seinen Arbeitspapieren zu dokumentieren und im Rahmen eines Bewertungsgutachtens Bericht zu erstatten. Es ist festzuhalten, dass das IDW Wirtschaftsprüfer mit dem IDW S 10 zwar keine Zusammenfassung, jedoch eine Ergänzung der bisher in der Praxis üblicherweise angewandten Methoden zur Immobilienbewertung an die Hand gibt.



Ihr Ansprechpartner

Mathias Eisele



Mathias N. Eisele Dipl. – Kfm.
Wirtschaftsprüfer Steuerberater
Tel. 0221 – 47 44 634 0
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